築45年超の木造アパート、再生の可能性を見極める

相続したアパート、手入れ前の庭

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。これから数回、この世界に携わるきっかけになったエピソードを中心に、まずはお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

賃貸アパートを相続した時に取れる選択肢4つ

前回までの投稿で、相続3部作は完結。今回からはいよいよ、「廃墟寸前」だった築古アパートを蘇らせて、満室稼働に漕ぎつけるまでの道のりについて、数回に分けて投稿してみたいと思います。

まず、相続を終えて土地・建物が自分の名義になった段階で、考えられる選択肢を挙げてみることにしました。候補になったのは、確か…

  1. 現状の建物のまま賃貸経営をする
  2. 建て替えを行った上で賃貸経営をする
  3. 現状のまま土地と建物を売却する
  4. 建物を取り壊し、更地にして売却する

といった4つくらいだったと記憶しています。改めて思い返してみて、手元の資金で相続税を賄えたことは、幸運だったのかもしれません。当時は当たり前に感じていましたが、そもそも先立つものがなければ、相続税を捻出する必要性に駆られて、取れる選択肢は「3」だけだった可能性もあったはずです(母よ、ありがとう)。

それと、お爺ちゃん税理士からは、「相続開始から10ヶ月以内(=相続税の申告・納税期限)は、賃貸経営を続けるんだよ」と何度か念押しされました。真意は裏取りしてませんが、恐らく相続税を回避するための租税回避行為(※)とみなされることを警戒していたのでしょう。

(※)詳しく知りたい方は、こちらを参照してみて下さい

もっとも、「せっかくの機会だし、賃貸経営やってみたい!」と感じていた僕にとって、現実的な選択肢は「1」か「2」だったことを思うと、お爺ちゃん心配し過ぎなんですが。それか、よっぽど守銭奴な相続人だと思われていたのかもれません(笑)

再生可能性を見極めるための現状把握

さて、賃貸経営をやりたいとして、果たして既存の物件で勝負できるのか?、実務経験ゼロながらに見極めねばなりません。そこで、とにかくやることは現状把握です。当時のことを振り返って、チェックした項目を挙げてみたいと思います。

  • 入居率:12室中6室入居で50%
  • 入居者の顔ぶれ(属性):大体が長年住んで下さっているベテラン入居者、中には僕が子どもの頃からの顔見知りも!
  • 入居者募集:懇意にしている管理会社はなく、個人で営んでいる地元の不動産業者がたまに紹介してくれる程度
  • 賃料:4万円台~6万円くらい
  • 清掃・管理:共用部分の階段や鉄柵はサビだらけ、トタン屋根や外壁も傷み放題、そして庭はほぼジャングル…(冒頭の写真を参照下さい)
  • 空室の状況:なぜか原状回復済の1室を除けば、他5室は物置と化している状態
  • 立地:東急線の最寄り駅から徒歩10分以内、よく言えば「閑静な住宅街」、理系では最難関の国立大学もあって学生の賃貸需要は見込めるエリア
  • 室内の設備:1Rの居室内に後付けしたシャワーが設置されている部屋がほとんど、トイレは和式便座、収納は押入メイン

まあ、なんとも見事なものです。特に、改めて庭の様子を目の当たりにした時は、思わず絶句しました…いくら共用部分とは言え、見事な放置っぷり。むしろ、半分の部屋が埋まっていることの方が不思議なくらいです。

適切に手をかけたら再生できそうな予感

でも、マイナス材料がはっきりしている分、1つずつ正しい打ち手を施していけば、なんだか再生できそうな予感がしてきました。「少なくとも、今より悪くなることはないよね!」とだけは、この時点で胸を張って言えました。そして、あくまで一般的、常識的な感覚で捉えた時に、欠けている要素が見えてくる感じがありました。

  1. 感謝の欠如:掃除や手入れの怠慢に現れています
  2. 仲間の欠如:不動産会社や工務店と連携が取れず、孤立する様子が浮かびます
  3. 顧客視点の欠如:お客さんにとって外せないポイントに思いを馳せたことが無かったのだろうと思います

今であれば、「これ、1年あれば満室にできそう」と手ごたえを得られます。が、経験がない時は、「いつまでに」とか「どんな状態に」とかを、具体的にイメージしにくいものです。そこで、まずは欠けている3つの要素を補う作業を並行して進めていこうと、大まかな方針を決めました。

それでは、今回はここまで。また書きますね!

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