200万円が20万円に⁉ずっと空室だった築古1Rを3ヶ月で客付けしたコスパ最強リノベ

生まれ変わった居室の様子

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。今回の投稿では、この世界に携わるきっかけになった築古アパートの再生物語をお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

お客さんに選ばれる一室になるための絶対条件を見出す

2018年に相続した木造アパートには、全部で6つの空室(入居率50%)がありました。このうち5室は、いわゆるワンルームのお部屋です。そこで、これらを「お客さんに選ばれる物件」に生まれ変わらせることが、再生を一気に進める上での最短ルートと考えました。ちなみに、各部屋の当時の状況は、大まかに次のような感じです。

  • 専有面積:16㎡前後
  • 設備:居室の床は畳or合板フローリング、収納は押入、居室内に後付けのシャワールーム、トイレは和式、2口コンロが置けるスペース有り
  • 階数:2階建ての1階or2階

このうち、絶対に変えなければいけないポイントは何か?、優先順位をつけていくことにしました。そのためにやったことと言えば「ネットを使って近隣の競合物件をリサーチする」、「近隣の不動産屋さんをいくつか回って、ヒアリングに協力して貰う」の2つくらいで、至ってシンプルです。ちなみに、関連する書籍やネット情報にも一通り目を通しましたが、「満室にしたかったら〇〇は絶対に必要!」と断定するものが多いと感じました。賃貸物件選びの基準って、(競合する物件との)相対比較で決まることがほとんどでしょうし、地域柄もかなり大きく影響します。なので、ここは自分の眼で見て、足で稼いだ方が良い部分なんじゃないかな?と、個人的には思います。

さて、優先順位付けに話を戻しましょう。集まった情報を総合すると、大事なことは要するに3つだけで、順番通りに書くと次のようになります。

  1. トイレは洋式(これはもう、本当に絶対!らしい)
  2. 居室は洋室(フローリングの床+クローゼットの収納)が望ましい
  3. 清潔感

自分としては、和式トイレでも全く意に介さず用を足せる気もしてしまいますが、ここでお客様の声に逆らっても仕方ないですし、納得して次の段階に進みます。

理想の部屋作りに必要な総額は200万円!?

まずは「1」について、和式トイレを洋式に変更する場合の相場観を知りたくて、ネットで調べると同時に、工務店さんにも簡単な見積もりをお願いしてみました。その結果、ざっくり30万円は必要そう、というのが手応えでした。

続いて「2」。リフォームとリノベーションの違いについて知ったキッカケは、確かこの作業を通してでした。あくまで僕の中では、前者がいわゆる原状回復に近いもので、後者が付加価値を加えるもの、といった理解でいます。はじめに検討したのはリノベーションの方でした。ちょうど、ツイッターや不動産投資系のブログ界隈で「リノベ」がバズっていたことにも影響されたと思います。それで、業界のリーディングカンパニーっぽい会社にお願いして、軽く見積りを取ってみることにしました。その結果が、次の提案です。

  • 施工費用:約1,500,000円
  • 主な工事内容
    • 無垢フローリング
    • クロス貼替
    • キッチン交換
    • 押入れのクローゼット化
    • その他原状回復に必要な工事(クリーニングや網戸貼替など)
  • 想定賃料:58,000円(管理費込み)

施工費用はまさかの150万円!たしかに、想定賃料は従来の値付けに比べると1万円ほどアップ、年間では12万円の売上増になります。ですが、、投下した費用を回収するのに、10年以上かかる計算…。その頃にはアパート自体が築60年と考えたら、ちょっと非現実的かと。ちなみに、想定賃料の根拠を確認した際の回答は「近隣相場からなんとなく」とのことでした。この会社は、直後に株式公開も果たした成長企業なのですが、他にも色々とツッコミどころ満載でした。書き始めると長くなるので、また機会があれば改めて。

汗をかき、知恵を絞れば、修繕費は10分の1になる

その後、知人の紹介を受けて、リノベーション寄りの作業が得意な一人親方にも相談しましたが、出てくる見積りはやはり100万円前後。ということで、丸投げは諦めて、知恵と創意工夫を凝らす路線への転換を決めました。結果、なんだか現実的なプランが見えてきました。

  1. トイレには、ひとまず簡易便座を設置する
  2. 居室のクロス貼替は、材料を調達して自分たちで行う
  3. その他、たとえばコンセントのカバーをステンレスのものに交換したり、予めカーテンを設置したり、ひと手間加えることで部屋の印象を良くする
  4. 「床」と「クローゼット」については、プロにお願いする

「1」にかかった費用は4,000円くらい。「2」と「3」は人件費が浮いて、材料費で数万円程度。「4」も個人で営んでいる腕の良い工務店さんにお願いすることで、20万円弱で仕上げて貰うことができました。総額20万円最初の見積り約200万円に比べると、およそ1/10の価格に落ち着きました。

簡易便座を設置したトイレの様子
簡易便座を設置したトイレの様子

振り返ってみると、最適解はリフォームとリノベーションの間だったように思えます。さすがに賃料アップは難しかったですが、「築古の建物が頑張ってくれる範囲で入居者を募る」というスタンスと照らし合わせても、無理のない打ち手でした。

本当に「お客さんに選ばれる」物件になれたか?と不安はありましたが、3ヶ月後には無事に入居者が決まりました。それまでずっと空室だったことや、閑散期だったことを総合すると、1つ成功体験を得られたと言えそうです。その後、残る空室についても、同じワンルームタイプのものは同じアプローチで次々に入居が決まりました!やはり、一度「型」を見出せると、効果抜群ですね!

それでは、今回はここまで。また書きますね!

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