共用部の位置づけを明確にし、素材について学ぶ

外部鉄骨の修繕を終えた後の概観

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。今回の投稿では、この世界に携わるきっかけになった築古アパートの再生物語をお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

築古アパート再生、個人的に辛かったことランキングの圧倒的1位は?

DIY中心に行った築古アパートの修繕。大変なこともありつつ、楽しい記憶が大半を占めています。ただ、思い出して「もうやりたくないなあ…」という作業が1つだけあります。それは、外観の補修です。特に、鉄製の階段・廊下のサビ落とし→塗装は、時間を食う割に少しずつしか進めず、消耗が激しかったことを覚えています。

本格的に作業を始めたのが、確か2018年の7月頃、その次の繁忙期である2019年の3月までには、なんとか「外観を理由に住まい選びの候補から外されない」程度には、見栄えを良くしたいと考えていました。そのため、真夏の炎天下に鉄階段のサビを落とし、冬の日没前後まで、廊下の手すりに錆止めやペンキを塗る羽目になりました。

中でも大変で面倒だったのが、階段や廊下の手すり部分。一本一本が丸みを帯びているせいで、手入れをするのに途方もなく時間がかかるのです。補修やメンテナンスまでを見越した場合、極力「曲線」は取り入れない方が良いと確信しました。街を歩いていると、築浅の賃貸アパートは、直線的に作られていて、全体として四角いフォルムに仕上がっているものが多いことに気づかされます。自身がアパート経営をする側に回る前は、没個性的で好きになれない仕様でした。しかし、いざ立場が変わった今となっては、すっかり見方が変わってしまいました。賃貸やるなら直線物件。これは外せません。

今ならどうする?共用部に対する考え方

賃貸アパートや賃貸マンションの共用部は、貸室と違って収益を生みません。少なくとも直接的には。ですが、顧客や地域に貢献する視点に立てば、手抜きは避けたい部分でもあります。そのため、「できるだけお金と手間をかけないこと」と「安全性や快適性を追求すること」の両立が、1つ腕の見せ所となります。そこで今は、共用部に対して、次のような考え方をしています。

  1. 共用部の維持管理負担が大きい物件は、そもそも所有しない
  2. 所有する場合も、コスト削減と負担の軽さを両立する作戦を予め決めておく

「1」については、2000年前後以降の物件であれば、かなり洗練されてきた印象があります。「2」については、たとえば外壁塗装の相見積もりや、火災保険を使った外壁塗装といった知識が役立ちます。後者は、ある意味で「座して天災を待つ」策となりますので、好き嫌いは分かれると思います。興味があれば、「外壁塗装 火災保険」などでGoogle先生に聞いてみてみて下さい。

改めてこうして書いてくると、築45年超の木造アパートで外部鉄骨と向かい合ったおかげで、共用部に対しての考え方が固まっていたことに、改めて気づきました。やっぱり、経験したことの情報量は圧倒的に強いのですね。でも、丸みを帯びた鉄部との付き合いだけは、もう勘弁してほしい!

おまけ:「鉄」を学ぼう

賃貸経営に携わる以前から、そもそも「鉄」は割と苦手な素材でした。抱くイメージとしては、無機質・冷たい・画一的、など。でも、今回の投稿をしてみて、「知らないから嫌いなのでは?」と不安になりました。そこで、シンプルに「鉄」とだけ入力して、Google検索。すると、日本製鉄株式会社「よくわかる鉄づくり」の中に、面白いPDF資料を見つけました。特に、「鉄の起源」と題した最終回。正直、内容の何割を理解できてるか自信ないですが…でも、読んでいてゾクッとする感覚を抱きます。地球の30%が鉄であること、鉄が生物の寿命を長くするために貢献していること辺りを取っ掛かりに、気が向いた時に少しずつ理解したいと思います。

それでは、今回はここまで。また書きますね!