木造アパートの寿命、本当は何年?いつか来る「その時」に備えて

アカツキに訪れつつある日没のイメージ

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。今回の投稿では、この世界に携わるきっかけになった築古アパートの再生物語をお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

「築古でも満室」達成!そして…その先を考える

2017年末に逝去した母から、城南地区にある築45年超の木造アパートを相続したことをきっかけに始まった立て直しプロジェクト。2019年前半には無事満室となり、ひとまずの区切りを迎えることができました。はじめの数ヶ月は遺品整理や相続手続きが中心でしたので、修繕や客付けに要した実際の期間は1年弱でした。

無事に満室を達成したわけですが、もちろん今後も空室が生じることはあるでしょうし、何よりも建物の寿命を視野に入れた賃貸経営がこれからの大きなテーマとなってきます。

一応、法律で定められた木造アパートの耐用年数は22年です。法定耐用年数は元々、建物を防水・床・外壁・窓・構造体の5つの構成要素に区分して、それらの標準的な割合と耐用年数を加重平均して算出するという合理的なものであったようです。しかし、その後は政治的・経済的な理由で度重なる変更が行われて、今に至った経緯があるのが厄介です。当然、木造アパートだからと言って、20年とちょっとで実際に使えなくなるとは考えにくいですよね…。となると、本当の寿命については、個々に判断することが必要になってきます。

賃貸物件の寿命についての極めて合理的な考え方

では、現場で賃貸経営を担う者は、とある建物の「畳み時」をどのように考えれば良いのでしょうか?

1つ、とても合理的だと感じている方針があります。たしか、何かの不動産本で書かれていたのですが、「建物の寿命=入居者のニーズが無くなった時」。これは、とても分かりやすいと思います。お客様に選ばれてこその賃貸経営ですから、本当に需要が無くなったのであれば、それは廃業か改革(建て替え)をするタイミングです。

僕が所有する木造アパート「アカツキ」に関して言えば、ベテラン入居者の方々はそれぞれ60代〜70代を迎えています。不謹慎を承知で書くと、彼ら彼女らの最期を看取る日もいずれやってくるものと覚悟をしています。そうなった時に、1つ、2つと空室が増えていくことは避けられません。そして、同じ方が長く住んだ部屋に次の入居者を迎えるためには、原状回復+リフォーム・リノベーションで相応の費用がかかると見越しています。早ければ数年後に訪れるこうしたタイミングが、建物の存続を判断する1つの機会になるであろうと思います。

「天災待ち」という非情な奥の手

相続した当初、真っ先に確認したことの1つが、保険の加入状況でした。

保険証書も見つからず、そもそも加入しているか否か分かなかったことから、賃貸物件向けの保険を取り扱う各社に電話をして、片っ端から契約の有無を質していきました。その結果、全く保険をかけていないことが、ほぼ明らかになりました。そこで、良さそうな保険会社を見繕って、早急に加入の希望を伝えました。この時は内心かなり焦ってましたね、「明日地震が来たらどうしよう…」と。

正直、築45年超の建物が保険の対象となるか不安でしたが、全く問題無かったです。補償内容は、火災での全壊であれば4,300万円が支払限度額、地震であれば2,150万円となりました。これだけあれば、建て替えに必要な残額を金融機関からの融資で調達したとしても、かなりの好条件で再建が可能と計算が立ちます。

それで、ここからは不謹慎な話です。実は保険加入によって、天災(特に台風か地震)で建物に大きな損害が発生するとオーナーとしては最も得をする状況が生まれています。遠からず必要となる建て替えについて、本来生じる解体費用や建設費用の一定割合を保険で賄いながら、それが可能となるのですからね。「不謹慎」と書いたのは、仮にそうなった場合は、入居者に死傷者が発生する恐れがあるためです。というか、高確率でそうなります。これについては当初かなり悩みました。その上で、今は成り行きを受け入れる方向で心を決めています。

さて、これまで10回に渡ってお届けしてきた「アカツキ再生物語」も、ひとまず今回で一段落。不動産を相続した時にどう考えるか?、築古の物件をどう運営するか?について、1つの可能性を提示できたとすれば嬉しい限りです。

それでは、今回はここまで。また書きますね!

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