賃貸併用住宅で念願の家賃ゼロ円生活?

狛江市の用途地域図

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。相続のエピソードが一段落しましたので、今回からは新シリーズ。今年4月に竣工したばかりの新築アパートが出来上がるまでの物語をお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

動機不純?な不動産との出会い

実は生家のアパートを引き継ぐ以前から、不動産については興味を持っていました。特に注目していたのは、「賃貸併用住宅」です。当時、僕は狛江市内の賃貸アパートに住んでいたのですが、「家賃払うのって、もったいないなあ…」とずっと思っていました。かと言って、持ち家を購入したいか?と考えると、それはそれで住宅ローンの返済があるわけで、今ひとつピンと来ずにいました。そうした中で、新宿西口のブックオフで『住宅ローンで不動産投資を行う方法』と題した書籍が目に留まったのが2016年か17年のこと。この本をキッカケに賃貸併用住宅の存在を知って、「これは良さそうだ」と感じていました。

認知度が分からないので、簡単にご紹介すると、賃貸併用住宅とは、とある敷地に建てられた住宅のうち、一部を自家用として使い、残りを賃貸に出すというものです。1番のメリットは、賃貸部分から発生する家賃を、借入金の返済などに充てることができるため、オーナーは経済的負担をかなり抑えた状態で、マイホームを購入できる点です。

それ以来、積極的に行動を起こすまでに至らないものの、「賃貸併用住宅」のキーワードは常に頭の片隅にありました。

相続をキッカケに本腰を入れた勉強スタート

そして2017年末に母から木造アパートを相続したことで、不動産に携わる時間が劇的に増えました。その結果、築古アパートの再生(当時はまだ遺品整理や相続手続きがメインでした)を進める傍ら、住まいのある狛江市内で賃貸併用住宅を建てたらどうか?と考え始めました。たしか2018年の2月頃のことだったと記憶しています。

Amazonで調べてみると、関連する書籍も色々と出ていることが分かりました。そこで、現場経験や実体験のある著者に的を絞って、何冊か読み比べてみることにしました。中でも個人的に最も参考になったのは、双葉社から出されている『ローン0円住宅のつくりかた』という一冊です。著者である午堂登紀雄さんの著作は幾つか手に取ったことがあって、正直、モノによって情報量に濃淡はあるのですが、この本については「当たり」の方でした。ご本人が建てた賃貸併用住宅は千葉県流山市にあるそうで、土地選びのセンスも光ります。このエリアは、東京までのアクセスが良いだけでなく、住環境も優れていることから、個人的にも注目している場所です。

狛江市内で賃貸併用住宅を企画するも

そして少しずつポイントを掴めてきたと感じた僕は、実際に動き始めてみることにしました。ちなみに、狛江市を選んだ理由は次の通りです。

  • 実際に3年ほど住んでみて、自分達がこれから暮らしていくイメージができたこと
  • 土地値の相場が23区内(特に隣接する世田谷区)より安く、採算が取れる見通しが立ったこと
  • 新宿まで電車で20分など都心までのアクセス環境が良く、賃貸ニーズは長く見込めると思われたこと

まずは市内を走る私鉄形の不動産屋に赴いて、話を聞いてみる機会を作りました。対応してくれたのは、シノケンから転職してきたお兄さんだったんですが、なぜか物凄くマウンティングされた!のを覚えてます。「ぴーすけさん、不動産のこと全然知らないですよね」的な。まあ、自分に近い歳の門外漢が、親から相続した土地を担保に物件を増やそうとしてるわけで、気分を害したのかもしれませんが、未だに謎な出来事の1つです。

次に相談を持ちかけたのは、狛江市内で長年に渡って不動産業を営む地場の会社でした。こちらには色々と取り計らって貰い、東京都民銀行・八千代銀行・新銀行東京が合併したばかりの「きらぼし銀行」からの融資も見通しが立っていました。たしか金利は2%台、住宅ローンではなくプロパーローンで、事業規模は6,000万円くらいでした(今だったら、やらないと思われる条件です)。

しかし、1つ問題がありました。それは、肝心の賃貸併用住宅向きの土地が、なかなか出てこないことです。自宅と賃貸部分を両立するには、土地いっぱいの建物ないし3階建てが望ましく、さもないと収支が合わなくなってしまいます。そのため、全部で13種類ある「用途地域」のうち、ある程度の建ぺい率や容積率が許容されるものを選ぶ必要が生じます。ところが、狛江市のこうしたエリアは非常に限られるために、なかなか良い土地が売りに出されないのです…。

これは、狛江市で企画を始めた時から分かっていたことではありました。が、あまり気長に待つ性分でもなく、「タイミング」としても違うのかもしれない、と感じることになりました。となると、場所を変えて企画するか?、あるいは賃貸併用住宅という方針自体を見直すか?、の2択です。そして、後者を選択しよう!と決めました。2018年の秋頃です。結果的に、とある新築アパートに辿りつくことになるのですが、そこまでのお話は、次回以降また少しずつ。

それでは、今回はここまで。また書きますね!