城南エリアに絞って、いざ狭小アパートに合った土地探し

東京城南エリアのイメージ図

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。引き続き、今年4月に竣工したばかりの新築アパートが出来上がるまでの物語をお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

市況が変化する中、狭小アパートに合った土地探し

スピリタス社Kさんとの仕切り直しも無事に終えて、改めてQUQURIを企画できそうな土地を探していくことに決まりました。と言っても、土地探しについては、ほぼ先方にお任せ状態です。そもそも、狭小アパートの企画にマッチする土地への目利きはできないだろうと思いました。

当時は半ば勘で決めたことですが、「公益財団法人 不動産流通センター」が公表しているデータを改めて確認すると、判断は正しかったと思います。

過去10年に渡って、東京圏における土地取引の件数は30万件の前半から後半で推移しています。これだけ見れば膨大な数に感じられますね。しかし、その中から利便性の高い駅から徒歩10分以内に立地する、QUQURIの規格に合う土地を探り当てるのは、かなり骨の折れる作業と想像できます。

不動産融資の引き締めも追い風に、潮目が変わるタイミング

面白かったのは、ちょうど土地を探し始めた2019年頃に入って城南エリアでも検討の土俵に乗る売り物が出てき始めた、という話でした。ちょうど「かぼちゃの馬車」騒動や「スルガショック」の直後で、それまで緩やかだった不動産への融資が引き締めムードに入っていたことが、僕にとってはプラスに働いたと言えそうです。

それより少し前、2017年頃にスピリタス社が企画した建物を見ると、たしかに葛飾区の新小岩など、城北・城東エリアが目立ちました。もし、そうした地域での土地しか候補に挙がらなかったとしたら、ひょっとすると途中で取り組みを見送ってしまったかもしれません。

と言うのも、まず自身に土地勘がないので、良い場所か否かの判断がつかないんですよね…。加えて、僕は基本的に長期保有を前提に考えることもあって、20年後・30年後に街がどうなっているか?もポイントでした。そうすると、葛飾区や足立区は2020年以降に人口が減少に転じ、2045年には(2015年と比べて)約90%に減ると予測されていますから、ちょっと好みからは外れてきます。

(少子高齢化に伴う人口減の日本でも「東京23区内だったら大丈夫では?」となんとなく思いがちですが、区ごとに違いがある点は押さえておきたいですね。)

最初の一歩、踏み出すなら慣れ親しんだ場所に限る!?

と言うことで、スピリタス社のKさんには、城南エリアを中心に土地探しをお願いすることにしました。この地域で生まれ育った身としては、大まかな特徴を「駅単位」でイメージできます。もちろん主観と好みに基づいた評価ですが、個人で不動産投資や賃貸経営を営む上では大切なことだとも思います。たまたまですが、家賃下落率の低い順から並べたランキングでは、城南は東京でも指折りの好エリアです。そこにルーツがあったことは、恵まれていたとしか言えませんね!

さて、こうして提示されたのは、目黒区内のとある私道に面した旗竿地でした。私道や旗竿への評価が分かれるのは承知してますが、個人的には面白くて好きです。今のところ、旗竿地こそ集合住宅に打ってつけなのでは?とさえ考えています(立地さえ間違えなければ)。完全に余談ですが、「旗竿地」は英語にするとflagpoleと言うんだそうです。完全に「まんま」ですね!正直、この目黒区内の土地には、縁を感じました。それで実現に向けて進めてみよう!決めました。勘違いであれば、どこかでストップがかかるはずです。

それでは、今回はここまで。また書きますね!

参考:

国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数