不正報道で都心狭小アパートに逆風?当事者オーナーはどう受け取ったか

狭小にもつながる借景

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。引き続き、今年4月に竣工したばかりの新築アパートが出来上がるまでの物語をお届けしてみたいと思います。よろしければ、お付き合い下さい。

狭小アパートQUQURIの何を買ったのか?

新築アパートを建てたいと思った時、選択肢は大きく2つに分かれます。

  1. アパートメーカーに依頼する
  2. 自分でゼロから企画する(土地の取得、建物の設計、入居者募集など)

このうち、一般的に儲け(いわゆる利回り)が良いのは「2」です。どんな商売でも、間に入る人間が少なければ少ないほど儲かりますから、当たり前と言えば当たり前ですね。

では、あえて「1」を選ぶ動機は何か?個人的にはこれも2つあると思っています。

  1. 自分でできない(考えたくない、不安、時間がない)
  2. 自力でやるよりトータルで得るものが大きい

「1」は消極的な理由ですね。一方で、「2」はまた違った次元の判断です。全力で自己弁護すると、僕が今回スピリタス社と組むことを決めた動機は、間違いなく後者に基づいたものです。特に欲しかったのものは狭小アパートの設計ノウハウです。そもそも論として、「果たして狭小アパートは投資に値するか?」という問いはあるでしょう。僕の答えはYESです。一方で、限られた空間に魅力ある部屋を「詰め込む」のは一種の特殊技能です。であるならば、その分野で知見を蓄えてきた先にパートナーとなって貰うのは、自然なことだと思います。

シノケンやセレコーポレーションはじめ、国内の主たるアパートメーカー全てとお話して、スピリタス社を選んだ理由を、改めて列挙しておきます。

  • 狭小アパートの企画・設計・運営ノウハウについては日本一
  • 立地にこだわっている(東京都23区内、最寄駅から徒歩10分以内)
  • サブリースをしていない(オーナーが適切な運営責任を負う形態)
  • 会社規模が40名ほどで、未熟がある一方で成長余地も大きい
  • 営業担当Kさんの人柄

特にはじめの3点は属人的な面が少なく、「モノ」や「仕組み」を評価しています。狭小アパートの企画自体は、たとえばシノケンなども行っていますが、あくまで従来のワンルームを企画することが難しい場合の第二案といった位置づけです。僕もモデルルームで実物を体験してますが、ユーザー目線で「これだったら住まないと思う」と感じたのが正直な印象です。

報道されたスピリタス社の不正、ホントのところ

2020年5月、狭小アパートの新築でお世話になっているスピリタス社に関して、過去に行った不正を報じる記事がいくつか出されました。ポイントとして挙げられていたのは、次の2点です。

  1. 実際よりも高い物件価格を銀行に提示して、過剰な融資を引き出した疑いがある
  2. 顧客の金融資産を偽って、融資を受けやすくしていた例がある

これに伴って、ネットを中心に「新たな不動産投資詐欺」といった声も散見されました。不動産投資界隈の不正については、2018年頃に発覚したスマートデイズ社とスルガ銀行による通称「かぼちゃの馬車」騒動をはじめ、TATERU社の融資資料改竄、レオパレス社の施工不良と、話題に事欠きません。そうした中で、新しい火種となり得る今回の報道を受けて、スピリタス 社や狭小アパートに対する風当たりも一気に強まった感があります。

ただ、寄せられた声を見るうちに、不動産に対する悪意や敵意に基づいたものや、漠然とした印象で書かれたコメントが多いと感じました。

たとえば、「かぼちゃの馬車」問題における本質の1つは、実需のないエリアに的外れな物件を企画して、家賃保証(サブリース)でオーナーに虚構の安心感を与えた点でしょう。僕がスピリタス社を選んだ理由とは、まさに真逆のことが行われていたわけです。

加えて、スピリタス社Kさんからも直接の連絡を貰い、実際に起きたことについて説明を受けました。詳しい内容は伏せますが、これを信じるか否かは、オーナー側で判断する他ないでしょう。ひとまず僕は筋の通った話だと受け止めています。

必要なのは、アパートメーカーの倒産までを見越したパートナー選定

そもそも、自社でゼロから立ち上げずパートナーを募る時点で、相手方に不都合があったり、会社が倒産したりする可能性は予め織り込み済みです。

一説には会社の寿命が20年と言われる時代において、その1.5倍に当たる30年以上の借入を行うということは、つまりそういうことです。特に、若くて勢いのある会社には、少なからず粗があって当たり前くらいに考えておいた方が、健康的に過ごせると思います。

いわゆる性悪説とも違いますが、常に最悪を想定して決断するのが、性に合っているだけかもしれませんが。

今回の報道を受けて、スピリタス社は当面の間、新規のQUQURIを建てることが難しくなるかもしれません。これは、大きな売上の柱を失うことを意味します。安定した収益源である「管理手数料」だけで凌げるか?は正直分かりません。もしダメなら、結果として暖簾を下ろすしかないでしょう。オーナーとしては、当然そうなった場合の準備はしてます(ならない方がいいですね)。

さて、これまで10回に渡ってお届けしてきた「KULA誕生物語」も、ひとまず今回で一段落。次回からは、また趣を変えて、不動産投資や賃貸経営に関連した投稿をしていきたいと思案中です。よかったら、引き続きお付き合い下さい。

それでは、今回はここまで。また書きますね!