人口が減る日本で賃貸経営に勝ち続ける唯一!?の方法

晴れた昼下がりの皇居周辺

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。2017年から賃貸経営・不動産投資を始めて、正しい知識と考え方でやれば、勝率高く取り組めることを実感する日々です。そのためにも、常に勉強!今回の記事では、その一端をシェアしたいと思います。良かったら、お付き合い下さい。

悲観シナリオしか浮かばない2045年の日本

少子高齢化に伴って日本の人口がジワジワと減っていることは、周知の通りです。国立社会保障・人口問題研究所の試算では、日本全国の2045年の人口は2015年に比べた80%まで落ち込むと予想されています。

(本当は、なぜ人口が減っているか?についても、そもそも論から考えないといけないのですが、記事の主旨からはズレそうなので、今回はひとまず割愛します。)

古今東西、人口が減る中で繁栄した国家はないと聞いたことがあります。とすれば、日本も長い目で見たら、衰退のステージに差し掛かっていると考えた方が良さそうです。

「事業」の視点でも、商品やサービスを買ってくれる人がいなければ成り立ちません。そのため、市場の人口が減ることは、大きなマイナス要素となります。特に不動産の場合、取り扱う商材が文字通り「動かせない」ですから、たとえば人口が急増するインドで住む場所に困っている人がいるからといって、過疎化する地方の築古戸建を買ったり借りたりして貰うわけにはいきません(移住まで考えたら別ですが)。となれば、人口減の影響が直撃することは確実です。

これから絶対に手を出せない2割のエリア

一方、日本全国で均一的に人口が減るか?を確認してみると、実際にはかなりのバラつきが見られることが分かります。たとえば、東京都の2045年の人口は2015年比100%と予測されています。東京都の賃貸物件の入居率はおよそ90%。現在の数字を維持できると仮定したら、実はかなり楽観的な見方も可能です。

(「需要」は一定でも、「供給」が増えることで入居率が低下する可能性はあります。供給物件数の急増があり得るとしたら「生産緑地の2022年問題」絡みでしょう。特に農地が多い世田谷区については無視できないトピックですから、また書きたいと思います。)

反対に、人口が顕著に減るエリアが存在することも事実です。都道府県別はもちろん、市区町村別までブレイクダウンしていくと、更に明暗が分かれます。中には、人口が半分の50%になるといった衝撃的な予測も目につきます。こうなると、生活の基盤となる公共設備すら維持が困難になるでしょう。まさに「限界集落」待ったなし。

そこで一介の投資家としては、将来の人口動態を見ながら、淡々と投資対象エリアを絞るのが最適解との考えでいます。感覚値ですが、頭の中の日本地図から、2割くらいは除外する覚悟が必要でしょう。

(別途、社会問題として当事者意識を持つことは必要だと思います。)

要は「No.1」を取り続ければいいだけの話

将来に渡って賃貸経営で儲けるのであれば、大前提は立地です。ここさえ間違えなければ、あとはサービス業の本分を忘れずに、お客様(入居者)に選ばれ続ける物件を提供し続ければ良い。ここのところは、シンプルに考えています。

ただ、シンプル=簡単ではありません。なぜならば、物件によって、最適な投資や値付けは千差万別だからです。周辺にある競合物件と比べてお値打ち感があれば、間違いなく選んで貰える物件を作れます。そのポイントさえ見えれば、入居率100%近くを維持しつつ、同時に儲けられます。広告宣伝費やフリーレント、家具家電まで大盤振る舞いして客付けした挙句に赤字、では元も子もないですからね。

まとめます。とある商圏で、駅からの距離や間取り、築年数を考慮した時にNo.1と胸を張って言える物件を供給できる自信があれば、絶対にオーナー業をやった方がいいと思います。

補論:我が子の代まで繁栄するためのシナリオ

このブログをご覧になっている中には、将来的にお子さんに資産や事業を引き継いでいく方もいらっしゃるでしょう。そこで最後に、世代を跨いだ考え方を少しだけ共有します。

前提として、将来的に日本にある土地の価値はゼロになる、との見立てで考えたいと思います。先にも書いたように、不動産における本質の1つは、動かせない資産である点だと理解しています。そのため、もし場所自体が誰にも見向きをされなくなれば、その時点で資産価値はゼロになります。そうなると、2075年や2100年の日本ってどんな状態か?をシビアに想像した方が賢明です。

今の資産が日本×不動産を中心に構成されているのであれば、「場所」を変えるか?、あるいは「対象」を変えるか、まずこの2つの選択肢だけでも、真剣に考えて、長期的視野で準備を進める必要があります。

僕個人としては、不動産投資と賃貸経営を「極めた」とはまだまだ言えませんから、まずは日本国内でやれることは全部やろう!という気持ちでいます。と同時に、その先には海外不動産のこと、株式投資や事業会社の経営のことなども、ちょっとずつ学んでいってます。世代を跨いだ栄枯を分かつのは、こうした「ちょっと」の積み重ねかもしれません。

それでは、今回はここまで。また書きますね!