賃貸レッドオーシャンの札幌市で不動産事業をやりたければ?

札幌市の象徴である赤レンガ庁舎

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。生まれ育った東京メインで活動してますが、少しでも「日本のリアル」を五感で経験せねばと、常に危機感でいっぱいです。今回の記事は、そうした体験の一端を基に書かせて貰います。

全国でも特殊な札幌市の賃貸住宅市場

2019年5月、2泊3日の行程で北海道に赴きました。きっかけは、札幌ドームで行われる「嵐」のコンサート、5×20(ファイブ バイ トゥウェンティー)に当選したことです。 初日に小樽市で一泊した後、いよいよ札幌市に戻りました。

正味1.5日、お目当てのライブ鑑賞を除けば、かなり精力的に市内を歩き回って、賃貸市場の実態をリサーチしました。

札幌市と言えば、2000年代から賃貸物件の供給が過剰になったエリアとして有名ですね。背景には、東京・名古屋・大阪・福岡の並ぶ5大都市圏の中では、相対的に土地が安かったことが要因として挙げられることが多いようです。(もちろん、そこにお金を出した金融機関や企画した建設業者もあって初めて成り立つ話ですから、要因は他にもあったと思います。)

さて、そんな札幌市ですが、総務省の住宅・土地統計調査では、2013年の時点で既に入居率74%、空室率26%という数字が出されています。賃貸住宅の総戸数は約40万室で、そのうち10万室くらいは空室!…なかなか衝撃的な数字です。供給過剰ということは、当然ながら家賃相場の下落も著しく、ワンルームの平均賃料はたしか3万円台です。これだと、賃貸経営としてはかなり苦しいのではないでしょうか。加えて、入居が決まった際に貸主が仲介会社に支払う「広告宣伝費」も月額賃料の3ヶ月~4ヶ月分と、法外な値段が相場になっています。これに雪国ならではの設備投資やランニングコストが乗るとしたら、、考えただけでもゾッとします。

ここで一つ、確認しておきたいポイントがあります。

それは、建物にかかる費用は全国どこでも大差ない、ということ。土地の値段は千差万別ですが、いわゆる「上物」って、どこに建てても値段は(ほぼ)一律ですし、修繕やリノベーションにかかるコストも然り、なんですよね。この点からも、札幌市で賃貸経営をするというのは、相当しんどいだろうと想像がつきます。

市内を散策、噂の過剰供給を肌で体感

今回の訪問では、北海道大学のキャンパスがある札幌駅北口の視察に力を入れました。

北大のある札幌市北区の空室率は21%ほどで、市内では割と状況が良いエリアです。にも関わらず、少し歩いただけでも、あちこちで空室らしき部屋に出会う有り様でした。

意外だったのは差別化を試みている物件が無かったことです。たとえば、明治期からのモダンな街の雰囲気に合わせてレンガ調のタイルを貼ってみるとか、それなりに工夫の余地はあるように思いました。オーナーの体力的に、それすらも厳しいのであれば仕方ないですが。あとは、思い切って内装のモチーフに、プロ野球日本ハムファイターズやJ1コンサドーレ札幌などを採用すれば、熱烈なファンは「ここに住みたい!」と思ってくれるかもしれません。とは言え、やはり「相場」はあるでしょうから、なかなかしんどい戦いになることは変わらないかもしれません。

今回、旭川市や函館市までは足を伸ばせませんでしたが、道内人口約520万人のうち200万人弱が住んでいる札幌市の現状を目の当たりにすると、北海道は今後の投資対象から外そう、との結論に至りました。東京からは空路で無いとアクセスしにくい点も、ネックになりますしね。

それでも札幌市で不動産に携わりたければ?

現状を正しく認識していれば、「よし、札幌市で不動産投資をやってみよう!」という方は少数派でしょう。それでも、たとえば「札幌が好き!」とか、「もう買っちゃったし…」といった事情で、この場所で戦うこともあるかと思います。自分がその立場だったらどうするか?と考えた末のアイデアを最後に書きます。

結論としては、札幌市専門の不動産コンサルタントに転身した上で、地場の賃貸の仲介会社か管理会社、あるい売買の仲介会社を買収すると思います。

今回の記事を執筆するに当たって改めて「札幌市 賃貸 入居率」などとGoogle検索してみた時に、やたらと熱心に作り込まれたウェブサイトが散見されたことで、こうした考えに至りました。ここからは下世話な発想になりますが、空室率が高い=損をして困っているオーナーが多いということ。しかも、こうした中には遠方に住んでいる高所得層や代々の地主など、賃貸経営の力が強くない方々も少なからず含まれていると予想されます。今回、考え方のベースが「やりたいこと」ではなく、「やったら儲かること」なので、ちょっと意地悪な発想をしてます。

それでは、今回はここまで。また書きますね!

参考:

『札幌オーナーズ』 札幌市内で3,200室を管理、入居率95%以上の不動産会社