東京至近なのに「実は」高難易度の千葉県で不動産投資をやるなら?

ホテルニューオータニ幕張の外観

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。生まれ育った東京メインで活動してますが、少しでも「日本のリアル」を五感で経験せねばと、常に危機感でいっぱいです。今回の記事は、そうした体験の一端を基に書かせて貰います。

千葉県は縁とゆかりの地、少しだけ思い出話を…

千葉県には不思議なシンパシーがあります。今でこそライフワークとなった塾講師として、何とか生計を立てようと試行錯誤していた最中、目をかけて下さったのが千葉県内で開業する敏腕ドクターのTさんでした。長男T君の中学受験こそ、所属していた個別指導塾で闘ったものの、次男H君と長女Yさんの受験に際しては、Tさんのご自宅へ訪問しての指導が中心となりました。

加えて、当初籍を置いていた塾が港区に位置してこともあってか、千葉県の市原市や浦安市、市川市から、通塾してくれる子ども達と親御さんがいらっしゃいました。決して近くない道のりにも関わらず足を運んで貰っていた当時のことは今でも記憶の片隅にあります。

僕自身は生粋の東京っ子なのですが、こうした縁が積み重なると、妙な親近感が湧いてくるから不思議です。

明るくない人口増減予測、結局は何がファクターなのか?

それで、賃貸経営や不動産投資に携わるようになってからも、つい気になって「千葉って、これからどうなんだろう?」とチェックしてしまう自分がいます。そのたびに、あまり明るくない見通しを目の当たりにして、実は少なからず暗い気持ちになります。

2015年の県内人口を100%とした場合、30年後の時点でのそれは88%となるそうです。千葉県内には54の市町村が存在しますが、その中で人口がプラスに転じたり、現状維持で踏ん張れたりする見通しの自治体は、流山市・印西市・木更津市・浦安市の4市のみとの予測がなされています。

先に挙げた四市とは対照的に、2045年に人口が激減すると予測されるのが、県の北東部に位置する銚子市や、南西部に位置する南房総市です。30年間でざっくり人口半分の見通しです。これは相当に厳しいと思います。

で、人口の増減を決める要素が何か?と見ていくと…結局は東京との距離しかないと思えてしまうんですよね…。たとえば、流山市。子育て世代にフレンドリーな街として注目され、全国2位の人口増加率を誇る同市は千葉県の北西部、東京都との境目に位置しています。木更津市は一見すると都内へのアクセスが芳しくないのですが、東京湾アクアライン効果による補正がかかっていると思われます。

県内随一の“勝ち組”市町村「流山市」は賃貸経営に向いてるか?

では、ひとまず25年後も安泰そうな流山市が賃貸経営の視点でも良いか?と問われると、必ずしもYESと言い切れないのが難しいところです。なぜなら、「家族」を呼び込むのが同市の基本的な作戦だと思われるからです。何せキャッチコピーが「母になるなら、流山市」ですしね。賃貸経営では、ファミリータイプよりワンルームの方が儲かる(収益性が高い)という鉄則がある以上、ここは「そろばん勘定」が求められるポイントの一つでしょう。

こうした中、以前の投稿でご紹介でした午堂登紀雄さんが、自身が運営する「賃貸併用住宅」の立地として流山市を選び、賃貸に出す部屋の面積を「工夫すれば二人暮らしできる」30㎡とした先見の明には、正直、感服させられます。

千葉県で「やらなねばならない」と仮定して知恵を絞り出してみる

さて、県内で最も人口増加率の高い自治体が必ずしも賃貸経営向きでないとしたら、不動産投資家として取れる最善の選択は何か?今回、思いつく限り考え尽くしてみます。

まず、とある“神の声”で「あなたは賃貸経営・不動産投資を行うことに決めました。ただし、エリアは限定で、千葉県のみです」との啓示を受けたと仮定します。

そうなると、否が応でも同県のネガティブ要素よりもプラス材料を探すことになります。すると、幾つかのポイントが挙がってきます。

  • 不動産への融資に積極的な金融機関の存在:千葉銀行の名前をよく聞きますが、京葉銀行も良いようです(あくまで2020年6月時点)
  • 他にはないコンテンツの存在:言わずと知れた東京ディズニーリゾートと新東京国際空港、その他にも千葉ジェッツ(バスケットボールのプロリーグB1で観客動員数1位)など
  • 企業城下町の存在:野田市=キッコーマン、君津市=日本製鉄、千葉市=ZOZO(ZOZOTOWN運営会社)など(企業の業績や動向に依存することになるため、普段は除外する要素です。)

次に、こうした利点を踏まえた最も勝ち筋のシナリオを想定してみます。

それはすなわち、印西市・木更津市・浦安市に絞って、立地条件などが良いにも関わらず入居率が50%以下の物件を中古で購入して客付けを行い、不動産譲渡税の負担が軽くなる取得5年目以降を目安に売却する、というものです。これ、絶対に実践してる人がいそうです。

最後に、定石を確認した上で、発想を広げてみます。たとえば、賃貸住宅に限らず、宿泊施設やテナントビル、サービス付高齢者向け住宅などはどうか?、など。勝ち筋で攻めると、必ず誰かと競合するので、マイペースに取り組みたければ、発想力で勝負です。

ここまでくると、答え合わせは現地で行う他ありません!?ということで、遠からず千葉方面視察に赴き、僕なりの結論を導くつもりです。このブログでも、また報告したいと思います。

それでは、今回はここまで。また書きますね!