一棟アパートの専門家、区分所有マンションへの本音を語る。

代々木上原で暮らしていた賃貸マンション

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。2017年から賃貸経営・不動産投資を始めて、正しい知識と考え方でやれば、勝率高く取り組めることを実感する日々です。そのためにも、常に勉強!今回の記事では、その一端をシェアしたいと思います。良かったら、お付き合い下さい。

借り手として区分所有マンションを退去した時の思い出

今の住まいである東京都狛江市に転居してくる前、渋谷区の代々木上原に住んでいました。その時に居を構えていた賃貸マンションが、まさに投資用の区分所有の1室でした。管理会社は大手の大成有楽で、賃貸借契約時には表参道の立派なオフィスまで足を運んだことを覚えています。

そして、退去の際には世田谷区にお住まいのオーナー夫妻が、直接足を運んで下さったのを不思議と鮮明に記憶しています。当時は不動産の知識ゼロだったので、エリートな雰囲気漂うオーナーを相手に「きっと、この人達は資産家なんだろう!」と思ったものです。懐かしいですね。

今回、区分の記事を書こうと決めて、「あの方達、今どうしているかな?」とふと思い出しました。部屋は6階建ての1階でしたが、とにかく駅近の洒落たマンションでしたから、空室リスクはゼロに等しい物件だと思われます。あるいはHOME’Sで見てみると、平米当たりの売却単価も2015年から16年にかけて20万円以上アップしていますので、タイミングよく売却していたら1,000万円ほど利益が出たかもしれません。

「区分」消極派の言い分を改めて棚卸し

今回はちょっと頭の整理も兼ねて、区分所有マンション投資に対する考え方をまとめてみたいと思います。

大前提として、僕自身は区分所有マンション投資については消極派です。基本的に「やらないことリスト」に入っていると言っても差し支えないです。改めて、その理由を棚卸してみましょう。

  1. そもそも賃料収入(インカムゲイン)で安定して儲けられる可能性が少ない
  2. 売却益(キャピタルゲイン)を狙うにしても、付加価値を付ける余地が少ないので、柔軟にアイデアを出すのが好きという自身の強みを生かせない
  3. 競合する買い手の数が多いので面倒くさい
  4. 大規模修繕のタイミングを自身で決めにくい
  5. 一棟モノに比べて、同じボリュームを出すための決済回数が増えてしまう
  6. 土地・建物全体として責任の所在が曖昧になりがち
  7. コンクリート造の集合住宅が人を幸せにするイメージが湧かない

考えたら更に出てくると思いますが、ザッと洗い出すだけでも7つ出てきました。「1」~「5」までは、一棟モノ推しの書籍などでも見かける「ワンルームがダメな理由」ですね。

「6」については、日本人の国民性をどう捉えるか?で意見が分かれると思いますが、各人が責任範囲を明確にして、協働して物事を営むのは苦手、というのが僕の基本理解です。最後に「7」については、主観と好みの問題ですから、正解は一つでなくて良いと思います。あくまで個人として考える「やらない理由」なので。

それでも投資する価値のある「区分所有マンション」はあるのか?

まず結論から書きます。

今から区分所有マンションに投資して、5年以上保有する価値のあるエリアがあるとすれば、東京都港区・千代田区・中央区の3区だけ、ではないでしょうか。

投資用の区分所有マンションで家賃収入(インカムゲイン)を獲得し続けるには、建物が賃貸需要のある場所に立地していることが絶対条件です。とすると、結局は先々まで人口が増えるエリアを見定めるしかありません。それで該当する代表例が、先に挙げた3区です。

(次点としては、同じく東京都の江東区・台東区・品川区・文京区なども、向こう20年間は人口が1割ほど増加するとの見通しがあります。)

ちなみに、保有期間を5年以上としたのは「譲渡所得課税」の存在を考えてのことです。この税金は不動産の売却時にかかる税金で、保有期間5年以下で売却する「短期譲渡所得」だと所得税30%+住民税9%、同5年超の「長期譲渡所得」だと所得税15%+住民税5%と、およそ2倍の開きが生じます。もちろん、短期で売買を繰り返す方法もありますが、いちいち利益を計算するのは面倒くさそうです。

なお、売却に当たっては、投資用不動産を探している相手よりも、実際に住みたいと思っている相手(いわゆる「実需」層)を探した方が、高値で売れると言われています。投資した区分所有マンションが「ワンルーム」でなく「ファミリータイプ」の場合に限られるかもしれませんが、必要に応じて意識したいポイントです。

やはり個人的には、区分所有マンションに投資することは、これから先も無いと思います。が、最近は様々な形で不動産に携わる方から相談を持ち掛けられることも増えてきたので、1つタイミングと思い、自らの考えを綴ってみました。

それでは、今回はここまで。また書きますね!

参考:

「区分マンションを10年で15部屋購入し、セミリタイヤを達成!」@あそぶろ不動産

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