東京都目黒区に新築した狭小アパートの利回りとキャッシュフローを大公開!

狭小アパート至近にある目黒不動尊

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。賃貸経営と不動産投資で目指すことの1つは「東京都」を極める!今回の記事では、そのプロセスをシェアしたいと思います。良かったら、お付き合い下さい。

東京都目黒区に新築した狭小アパートのスペック公開

東京都目黒区に新築の狭小アパートを建てました。2019年の上旬から企画を始めて、実際に稼働したのは2020年4月下旬。都内新築なので当たり前と言えば当たり前ですが、絶賛満室稼働中です。

(詳しい経緯は「KULA誕生物語」でも紹介していますので、興味がある方は是非ご覧下さい!)

さて、これから数回、こちらの実例をモデルにして、東京都で行う賃貸経営のリアルを「数字」で語っていきたいと思います。

まず、手がけた物件のスペックは次の通り。

  • 立地:東京都目黒区(JR/東急/東京メトロ目黒駅徒歩15分、東急目黒線不動前駅徒歩7分)
  • 敷地面積:大体125平米(旗竿地)
  • 建蔽率:60%
  • 容積率:160%
  • 構造:木造2階建て
  • 戸数:10戸
  • 間取り:1R+ロフト
  • 延床面積:大体115平米
  • 施工床面積:大体160平米

「住みたい街ランキング」で目にするようなブランド駅が生活圏+最寄駅まで徒歩10分以内という立地、城南地区で展開する賃貸経営において最強では?と考えてます。

利回り平均5%切る東京で7%超を実現する不動産投資

東京都で賃貸経営を行う場合の利回りは、「表面」でも5%以下と言う業者が多いです。あくまで一般論ですが。他の46道府県に比べたら土地代が高いことに加えて、元からの地主がアパートやマンションを建てるケースも多いことで、このくらいの利回りが「当たり前」になってる感があります。

そうした中で、目黒区に新築した木造アパートの利回りは7.35%まで伸ばすことができました!

内訳は次の通りです。

  • 土地価格 76,500,000円
  • 建物価格 45,000,000円
  • 建物消費税 3,640,000円
  • 事業費合計 125,640,000円
  • 年間賃料(満室想定) 9,240,000円

狭小にして戸数を確保することで、年間賃料を積み上げるモデルです。

「楽待」に載ってる城南地区の物件だと、中古アパートでも利回り6%いけば良い方なので、立地を考えたらやはり優等生!?

それと、今回の施工と管理を担って貰ったS社の場合、新築時だけ満室保証がついてるため、初回の賃料は割と保守的に設定されます。近隣で競合する物件の情報に基づくと、1室当たりの月額賃料にあと+3,000円~5,000円できる可能性があります。仮に実現すれば、利回り7.64%~7.83%になります。

さて、ここまで表面利回りの話をしてきました。実際にかかる経費が反映されていないことから、「意味ない」と言われがちな数字です。でも、不動産投資を語る上で最も認知されてる指標ということで、取り上げてみました。

キャッシュフローで試算する実際の儲けは?

では、実際のところ儲けはいくらか?キャッシュフローで計算してみましょう。

今回、預金量で全国2位のメガ信金「J」で融資を受けることができました。期間35年・金利1.575%で月々の返済額は大体41万円です。この数字を踏まえて、実際の収支を公開します!

  • 家賃収入:+770,000円
  • 借入金返済:-410,000円
  • 管理費:-41,600円(家賃収入の5%+消費税)
  • インターネット利用料:-10,000円
  • 共用部の電気・水道代:-3,000円くらい
  • 1ヶ月当たりの収支:+300,000円くらい

本来は清掃料が150,000円かかるのですが、これはもったいないので自前で済ませてます。そもそも共用部の面積が狭いですし、最近の建物(建材)は汚れにくく出来てることもあって、不便を感じずメンテナンスしています。仮に賃料アップに成功すれば、月々の収支を最大であと5万円くらいプラスにできます。

もちろん満室稼働が前提の数字ですが、入居率が60%でも借入金は返済できますね!あとは毎年の固定資産税とか、運営する法人で納める税金とかはありますが、確度高く「黒字」を積み重ねられるキャッシュフローが実現しています。

いかがでしたか?手前味噌ですが、割と完成度の高いプロジェクトになっているかと。

東京都23区内、それも城南エリアのようなブランド立地で更なる収益性を求めるとなると、割とアクロバティックなアプローチしかないかな?と思っています。いくつか考えていることはあるので、もう少し練ってみて役立ちそうなアイデアは公開します!

それでは、今回はここまで。また書きますね!

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