一物五価が面白くする不動産-割安で土地購入を実現できるパターンを網羅します!-

公示地価が公表される度に話題になる銀座4丁目

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。2017年から賃貸経営・不動産投資を始めて、正しい知識と考え方でやれば、勝率高く取り組めることを実感する日々です。そのためにも、常に勉強!今回の記事では、その一端をシェアしたいと思います。良かったら、お付き合い下さい。

一物一価の法則が当てはまらない不思議な商品

大学で経済学の授業を受けていた時、「一物一価の法則」を知りました。簡単に言うと、「同じ条件下であれば、同じ商品の値段は一つに決まる」という約束事と理解しています。

ところが、不動産は「例外」のようです。こと土地については一物一価どころか一物五価だと知った時は、素直に驚きました!

「路線価」という言葉を初めて見聞きしたのは、相続した物件の税金周りをいじっていた頃だと記憶しています。はじめは、いわゆる「沿線価値」みたいなものかと思いました。その後、「相続税や固定資産税の金額を決めるために、国税庁が決めた道路につけた値段」ということが理解できるようになってきました。

そして、他にも沢山の評価方法があると知りました!

※それぞれの価格を知る方法も含めて、詳しくは記事後半に書きます

もちろん、基本的には実際の取引価格である「実勢価格」が軸になります。が、切り口を変えたら値付けが変わるというのは「歪み」を生む要因になり得ます。「不動産って面白い」と思えるようになった理由の一つです。

「価値ある土地」を割安!購入する6つの方法

近年、地方で土地値ゼロあるいはマイナスでの取引が成約したとのニュースを目にすることも増えてきました。

他方、一極集中と言われる東京を中心に、地価が向上しているエリアも存在します。これは、都心を主戦場として賃貸経営・不動産投資に携わる個人・法人にとっては死活問題です。

そこで、良い土地を割安で購入するためにできることは何か?を考えるようになりました。

まだ100%には到達してないかもしれませんが、今段階で頭の中にあるリストを公開します!

  1. 不景気の時に買う
  2. 融資が出にくい時期に買う
  3. 急ぎの事情がある売主から買う
  4. 売主から直接買う
  5. 訳アリ物件が建ってる土地を買う
  6. 不整形地を買う

「1」と「2」は、いわゆるマクロ要因を見極めた投資ですね。他の買い手が弱っているタイミングであれば、相対的に有利な条件で交渉を進められます。経済的にも精神的にも「待てる」ゆとりのある買い手にとっては、最も負けないシナリオでしょう。

次に、「3」と「4」は不動産(土地売買)が唯一無二の商品を扱う取引であることを最大限に生かしたシナリオです。売却における「急ぎの事情」の代表例は、相続税の支払いと「プロジェクト融資」の期限です。前者はなんとなくイメージしやすいと思いますが、後者に興味がある方は是非ググってみて下さい。

「4」は大変ですが、本当に惚れ込んだエリアがあるなら、個別訪問するくらいの意気込みで取り組む価値はあると思ってます。ひょっとすると、先代から譲り受けた土地を持て余して困っているお婆さんの力になれるかもしれません。

最後「5」と「6」は、マイナス要素を凌駕する企画さえ作れたら実現性が高いアプローチだと、個人的に思ってます。ネックは金融機関からの融資を得られにくいことや、建替え・売却などのプランを立てるのが難しいこと。こうした状況さえ楽しめる人にとっては、面白いはず!?

土地に関する5つの値段とは?どうやったら調べられる?

今回の記事の最後に、冒頭で紹介した「一物五価」にまつわる5W1Hと、実際に値段を知りたいときの調べ方もカバーしておきたいと思います。

  1. 公示価格:国土交通省が毎年1月1日を基準日として3月に発表するもの。
  2. 路線価:国税庁が毎年1月1日を基準日に7月に発表するもの。相続税・贈与税の目安となる。公示価格の80%相当が評価水準。
  3. 基準値標準価格:都道府県が毎年7月1日を基準日として9月に発表するもの。目的は「1」の公示価格を補うこと。
  4. 固定資産税評価額:市町村が3年に1度発表する、固定資産税を支払う基準となる価格。前年公示価格の70%相当が評価水準。
  5. 実勢価格:実際に土地の売買が行われる価格。

ちなみに、2019年度における東京都の公示地価は、1平米当たり約110万円。47都道府県のうち1位です。東京都各地点の変動率平均は、+4.2%ほどで沖縄に次いで全国2位でした。

また、土地の相場を調べる方法についても、いくつかご紹介します。

  • 土地総合情報システム:国土交通省のWebページで、不動産の取引価格・公示地価・基準値標準価格・実勢価格を調べることが可能
  • 財産評価基準書:国税庁のWebページで、路線価を調べることが可能

それでは、今回はここまで。また書きますね!

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