東京城南エリアを町名単位で格付け!-ミニマリスト的「狭くて深い」不動産投資-

世田谷線の始発駅「三軒茶屋」の街並み

ども!ぴーすけです。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。賃貸経営と不動産投資で目指すことの1つは「東京都」を極める!今回の記事では、そのプロセスをシェアしたいと思います。良かったら、お付き合い下さい。

品川区のキワモノ物件がキワモノ過ぎたエピソード

先日、不動産ポータルサイトの楽待を眺めていた時の話です。ふと、品川区にある築古アパートが目について、久しぶりに問い合わせボタンを押してしまいました。

立地は、JR横須賀線の西大井駅と東急大井町線の戸越公園駅から共に徒歩7分。木造アパート+戸建が現存していて、アパート4室のうち2室は空室です。漂う「訳あり」感に面白さを見出しました。

それで、空いた時間に付近と現地を散策してみたのですが…正直「ヤバい!」と感じて退散してきました。街の雰囲気はグレーな感じで、ゴミ置き場には宝焼酎4リットルの空ボトルが沢山、昼間から飲んだくれがフラついてるエリアです。酒飲み耐性は割とある方ですが、こりゃ荒んでるな、と。

加えて、肝心の物件自体も、謄本に載ってるストーリーが複雑で、今の自分には手に負えない気がしました。特に、ピタットハウスを運営するスターツ社から独立して、ストレージ事業で大成したHさんが絡んでる辺りで腰が引けました(笑)

同じ東京都城南エリアでも、品川は最も縁遠かった区です。やはり、生半可な知見で首を突っ込むと浪費感が凄いですね。。。

ぴーすけ流の城南エリア格付け基準と実例公開

品川区西大井への来訪を教訓として、城南エリアと呼ばれる大田区・品川区・渋谷区・世田谷区・目黒区については、自分の足で歩いて町単位レベルの良し悪しを判断できるようになろう!と決めました。

以前から「圧倒的な存在になりたかったから、対象エリアは市町村単位まで絞り込むべきでは?」と思ってたので、今回の体験で一気に背中を押して貰えた感じです。

もちろん「価値あるエリア」の定義は人それぞれだと思います。僕の場合、基本的には「若者に良い住環境を提供して、経験・体験を積んで貰うこと」に興味があります。加えて、文化を感じさせる街が好きです。買いたい場所を決める際にもこうした点がポイントになり、必然的に「住みたい街ランキング」に掲載される地名が並ぶことになります。

と言っても、ターミナル駅から徒歩10分以内の立地は贅沢過ぎると感じます。そこで基本方針としては、ブランド駅が生活圏(徒歩20分以内)、最寄駅は一つお隣で徒歩10分以内、という住所に注目するようにしています。

ちょっとマニアックですが、城南エリア5区の中で、買いたいリストに入っている住所のうち、認知度が高そうなものを公開します!

  • 大田区:「北千束」など、世田谷と目黒に隣接した一部エリアのみ
  • 品川区:「小山台」など、自由が丘や目黒へのアクセスが良い一部エリアのみ
  • 世田谷区:三軒茶屋エリアの「世田谷」、自由が丘エリアの「奥沢」、下北沢エリアの「北沢」など
  • 目黒区:基本は全域、値頃感があるのは「下目黒」・「緑が丘」など

大田区と品川区については、実質的に他3区との距離感で決めてる感じですね。あと、渋谷区で木造アパートをやろうとすると、西側の京王線沿線がメインになってしまうので、ひとまず後回しです。

ちなみに「面白いのでは?」と注目しているのは、最近50周年を迎えた東急世田谷線の沿線です。やはり、ちょっとレトロな雰囲気が好きなのかもしれません!?

対象エリアを絞った結果、毎日の情報収集がスムーズに!城南エリアを極められそうな予感

さて、こうして城南エリアを町名単位で分類するようになってから、毎日の情報収集がとてもスムーズになりました。

具体的にやっているのは、次の3つです。

  • まとまった空き時間が出来たら、「今日はこの街(町)を歩いてみよう!」と散策する
  • HOME’Sに掲載される木造アパートの新着物件を全件チェック
  • 不動産売買ポータルサイトに掲載される土地・建物情報を全件チェック

続けていけば、興味関心ある城南エリアにめちゃくちゃ詳しくなって、「誰にも負けない」レベルまで到達できる手応えがあります!元々ミニマリスト気質なことも相まって、「やらないこと」や「捨てること」を決めると、本当に思考がクリアになってきます。

正直、城南エリアの土地代は相対的に見たら高いです。たとえば、2020年の公示地価、全国平均が1平米当たり23.8万円なのに対して、目黒区のそれは同126.6万円と、およそ5倍になっています。なので、手出しできる個人投資家は限られるかもしれません…。ですが、「自分が買える物件を全国行脚して探す」よりも、「好きなエリアに絞って粘り強く探す」スタイルが向いてる人はいると思うので、良かったら参考にして貰えると嬉しいです。

それでは、今回はここまで。また書きますね!

参考:

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