ども！ぴーすけ（@psuke_firstdoor）です。まだ見ぬ不動産の扉を開けたくて、このブログを始めました。2017年から賃貸経営・不動産投資を始めて、正しい知識と考え方でやれば、勝率高く取り組めることを実感する日々です。そのためにも、常に勉強！今回の記事では、その一端をシェアしたいと思います。良かったら、お付き合い下さい。
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日テレ系列で放送されている『ボンビーガール』は、賃貸経営や不動産投資に関わるなら、ぜひ押さえておきたい番組ですね！
実は以前、所有する築47年の木造アパートに取材の依頼がありました。共用の洗濯機を設置したことが担当者の目に留まったとのこと。結局、この話は流れてしまったんですが、小さな差別化でも、それが生む反響を実感した次第です。
さて、今回の記事では、そんな番組をかしこく視聴して、最大限の学びにつなげる方法を考察してみたいと思います。
忙しい人のためのオススメ視聴法
『ボンビーガール』はたしかに勉強になります。とは言っても、60分フルでテレビ前に座ってると時間がもったいないですよね。僕もそうですが、不動産投資の他にも仕事を持っている場合には特に。
そこで、「時間のコスパ」を意識していいとこ取りする方法は、常にアップデートしています。今のところ、↓な感じで視聴してます。
- もちろん基本は録画再生
- 有名人コーナーは最速で飛ばして、とにかく集中して視聴するのは「上京ガール」のコーナー
- 息抜きとしてオススメなのは、森泉お嬢様が家を作るコーナー（意外と参考になります）
録画した後はいつ観てもいいんですが、鉄は熱いうちに、ということで遅くとも翌日までには観終えるようにしてます。そうすることで、Twitterでの反響なども調べやすくて、時に更なる生の声が手に入ることもあります。
それと、できたら一緒に観たり、感想をシェアしたりできる友人知人がいると、お一人様より色んな角度で気づきがありますね！
上京ガールが教えてくれる、買ってはいけないエリア
僕が熱心に視聴する「上京ガール」は、上京してくる女性のお部屋探しをサポートする企画です。初期費用は、地元で頑張ったアルバイト代で捻出することが多いようですが、基本的にお金カツカツ、家賃にかけられる予算は月5万円台～6万円台が平均になります。
それでも、希望エリアとしてはじめに挙がる名前は、中目黒・渋谷・恵比寿などが多い印象です。背景には、憧れやブランドイメージもあることは否定しませんが、やっぱり大きいのは「知名度」な気がします。
それで、当然目ぼしい物件がなくて対象エリアを広げることになるのですが、最近とにかく目立つのが東急東横線の横浜寄りに位置する各駅です。
たしかに渋谷や中目黒までは乗り換えなしで最短20分くらい、恵比寿も日比谷線直通なら同じくらいの時間で行けますし、何よりホームタウンになるであろう横浜もオシャレです。
ただ、不動産投資家の目線で見ると、また別の光景が広がります。それは、横浜エリア、競争激しすぎ…ということ。たとえば駅徒歩10分圏内の築浅アパートでも、家具家電のプレゼントまでして、家賃は驚きの5万円台、なんて部屋もありました。数年前から、横浜エリアに新築アパートが林立したのは有名な話で、僕も自身の対象エリア外としてますが、改めて目にすると、なかなかインパクトがあります。
ざっくり肌感覚で、（借入がある中での）賃貸経営が成り立つ最低賃料は3万円台だろうと考えています。それ以下だと、修繕費や毎年の固定資産税などの避けられない費用との間で、収支がマイナスになる可能性が高いからです。そして、（あくまで相場ですが）賃料は年間に1%下落すると言われています。とすれば、ピッタリ5万円の賃料でスタートすると、およそ20年で危険水域に突入する計算となります。借入を行なって投資している場合、まだ残債があるのが普通でしょうし、いわゆるデッドクロス後ということで、税金の負担が大きくなっていることも踏まえると、なかなか厳しい数字かと。
横浜での賃貸経営をやっていいのは、土地代不要の地主さんか、数年で転売してキャピタルゲインを目指す不動産投資家…上京ガールのコーナーを見ていて実感した学びの一つです。
上京ガールが教えてくれる、賃貸経営で絶対NGな設備の条件
上京ガールについては、もう一つ注目して観ているポイントがあります。それは、「怖い」発言がどんなタイミングで出るか？です。
コーナーに出演する女性は毎回変わりますし、彼女たちの出身地も様々です。それでも口を揃えて出てくる発言の一つが、「怖い」。たとえば、LED以前とおぼしき蛍光灯が設置された3点ユニットを覗いた時や、湿気を含んでジメジメした印象のある押入れを前にした時に、このキーワードが出てくるのです。
自分の常識の外にあって、「暗い」・「古い」・「狭い」・「汚い」などネガティブな形容詞が連想される要素への声が全て「怖い」に集約されてる気がします。
若い人を対象とした賃貸経営を行うのであれば、「人気設備ランキング」よりも参考になる情報だと思います。
ちなみに反対は、「可愛い」か「めっちゃいい」で、こちらも古今東西の上京ガール達にとっての共通言語のようです。
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少し長くなりましたが、不動産投資家にとってのお宝番組『ボンビーガール』の見所紹介でした。少子高齢化で賃貸不動産のマーケット自体が少しずつ縮小していく中、上京ガールが続いてるうちは、「東京だけ特別」説が成り立つのかもしれません。
それでは、今回はここまで。また書きますね！
